不動産オーナーが押さえたい相続税対策｜評価額・特例・納税資金まで実務で役立つ総合ガイド【2026年最新版】

不動産オーナーにとって相続税は、事業や資産の未来に直結する重要なテーマです。相続税は「誰が」「どの財産を」「どれだけ引き継ぐか」で税額が大きく変わり、特に不動産は評価方法も複雑で、納税資金の確保にも注意が必要です。

2026年現在、相続税に関する制度や税務判断は更新が続き、地価の動きや不動産市場の変化も相続税額に影響しています。
　加えて、不動産を複数保有するオーナーの方は、評価額の算定・特例の適用・納税資金の確保という3つの領域を正確に把握しなければ、思わぬ負担が発生しやすくなります。

本記事では、専門的な相続解説・税務当局の情報・実務家による手続きの知見をもとに、不動産オーナーが実務で使える最新の相続税対策を体系的にまとめました。
　さらに、実務で“今日から使えるチェックリスト”も掲載します。

相続税は「評価額」「特例」「納税資金」の3領域で決まる

相続税は、
・相続財産の評価額
・適用できる控除や特例
・実際に納付するための資金計画
の3つが納税額を大きく左右します。

不動産オーナーが特に注意すべき点は、次の3つです。

1）評価額を正確に把握すること（特に不動産）
2）控除・特例を誤りなく適用して「課税遺産総額」を算出すること
3）納税資金（現金）をどう確保するか事前に計画すること

これらは税務の基本ですが実務で最もつまずきやすいポイントです。

この3領域を軸に、以下で詳しく解説していきます。

課税対象と評価額を正確に把握する

相続対策の出発点は「今いくらの評価になるか」を知ること

不動産の評価額は、一般的に「時価」と一致しません。
税務では、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を用いて評価します。

不動産の評価額が重要な理由

・評価額は相続税の計算基準になる
・市場価格より低く評価されるケースも多い
・過少申告加算税や延滞税などの追徴課税が課されるリスクがある

相続税専門の実務家の分析でも、評価額を正しく把握していないことが相続失敗の大きな原因とされています。

土地の評価

土地は主に次の方法で評価されます。

⦁ 路線価方式
面している道路に設定された路線価を基準に算定

⦁ 倍率方式
路線価が設定されていない地域で固定資産税評価額に倍率を掛けて算定

地形・間口・奥行き補正や借地権割合などが影響し、不動産の形状によっては大きく評価が変わります。

建物の評価

・固定資産税評価額が用いられる
・木造、鉄骨、RCなどの構造によって異なる
・築年数に応じて評価額が下がる

総務省統計の地価データから見ても、土地の評価水準や動きは全国的に差があり、地域・路線価の確認は必須です。

賃貸物件は「貸家建付地」「貸家」の評価に借地権・借家権の評価を適用する

不動産オーナーの場合、賃貸物件の評価額が大きく下がる“貸家建付地”や“貸家”の評価減が適用されるケースがあります。

ただし、
・賃貸借契約
・占有割合
・空室状況
が評価に影響するため、実務では書類の揃え方が重要です。

実務で準備すべき資料

・固定資産税評価額（課税明細書）
・登記事項証明書（全部事項）
・賃貸借契約書・賃料台帳
・ローン残高証明
・固定資産税通知書

評価額は時価と必ずしも一致せず、市場価格とは差が出る点は必ず理解しておく必要があります。

控除や特例を確認して課税遺産総額を算出する

相続税は、各種控除や特例で大きく変わる

相続税では、次の課税ステップで税金が決まります。

1）相続財産の評価額を合計
2）基礎控除・配偶者の税額軽減などを差し引く
3）課税遺産総額を算定
4）税率表に基づいて相続税額を計算する

特に重要なのが以下の控除・特例です。

基礎控除の計算

基礎控除は以下で計算します。

3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

相続人が多い場合は、控除額が増えるため相続税が下がりやすくなります。

小規模宅地等の特例

相続税の節税効果が最も大きい特例がこれです。

・居住用
・事業用
・貸付用

など用途に応じて評価が最大80%（貸付事業用は50%）減額されます。
ただし、次のような要件の確認が必要です。

・居住実態が継続しているか
・貸付事業の実態があるか
・相続人の居住要件や持分要件を満たしているか

誤った適用は後日否認されることもあり、実務上は最も注意すべき領域です。

配偶者の税額軽減

配偶者が相続する場合、法定相続分または1億6000万円までの金額は非課税となります。
ただし、二次相続を見据えた遺産配分が必要です。

実務で準備すべき資料

・相続関係説明図
・法定相続分の確認資料
・居住実態や貸付実態を示す書類（賃料収入、占有状況）

納税資金を準備する

不動産は評価額が高くても現金化しにくい
不動産を多く持つオーナーの相続で最も問題になるのが納税資金不足（キャッシュ不足）です。
評価額は高いが、現金が不足するケースが多く、以下が重要とされています。

・売却
・一部売却
・借入
・生命保険
・物納

物納適格財産の要件が非常に厳しく、納税許可を得るのが困難なケースが多いため、事前の資金計画が極めて重要です。

納税資金不足の典型シナリオ

以下は実務で多いケースです。
・不動産評価額が高く、現金がほとんどない
・相続人が資金を持っていない
・共有名義の不動産で売却調整が難しい
・ローンが残っていて売却できない
・相続後の名義変更手続きで借入まで時間がかかる
これらを避けるためには、相続発生前に金融機関と相談し、借入や売却の可能性を確認することが不可欠です。

実務で準備すべき資料

・ローン残高
・保険金額
・想定売却価格（査定）
・金融機関への相談記録

実務で使える相続税チェックリスト

評価額の整理

□ 固定資産税評価額を最新年度で確認
□ 路線価で土地評価を試算
□ 賃貸物件の場合、貸家建付地の評価減を確認
□ 建物の評価額を所有ごとに把握
□ 実勢価格との差を把握

特例・控除の判断

□ 基礎控除額を計算
□ 小規模宅地等の特例を用途別に確認
□ 配偶者の税額軽減の効果と二次相続リスクの把握
□ 相続関係説明図の作成
□ 居住実態や賃貸実態を証明する資料の整備

納税資金の確保

□ 現金・預金の総額
□ 借入可能性の金融機関との事前相談
□ 不動産の売却・一部売却プラン
□ 保険金の受取時期
□ 物納要件の確認（現実的かどうか）

実例で学ぶ「不動産オーナーが陥りやすい落とし穴」

専門家の分析および相続実務で見られる失敗例から、注意点をまとめます。

評価額＝売却価格と誤認する

評価額と市場価格は一致しません。
評価額が低い地域でも、実勢価格は高いケースもあり、その逆もあり得ます。

小規模宅地等の特例の要件を満たさない

最も多い失敗がこれです。
・被相続人が実際に住んでいなかった
・貸付の実態が認められない
・相続人が居住要件を満たさない
など実務要件は細かく、誤適用のリスクがあります。

納税資金の確保が後回しになり、手続きが遅れる

相続後は名義変更が必要であり、借入や売却の手続きに時間がかかります。
相続発生後に動き出すと間に合わないケースがあります。

相続対策の成功は「早めの準備」と「情報整理」が鍵

今回整理したように、不動産オーナーの相続税対策は次の3つを中心に組み立てる必要があります。

・評価額
・特例
・納税資金（キャッシュ）

これらを正しく把握するだけで、相続税の結果は驚くほど変わります。
制度は変わり続け、地価や不動産価値の動きも2026年以降の相続計画に影響を与えます。
もし今、

・どこから着手すべきか分からない
・評価をどう調べるべきか迷っている
・特例の適用条件が曖昧
・納税資金の準備が不安

という状況であれば、私たちが整理からお手伝いします。
不動産オーナーの資産を守り、未来につなぐための最適な選択を一緒に検討していきましょう。

あなたの資産を守るために。相続対策は「早く・正しく・体系的に」進めましょう

相続税は、準備の早さと情報整理の精度で結果が大きく変わります。
特に不動産オーナーは、評価額・特例・納税資金の3領域を誤るだけで、数百万円単位の差が生まれることも珍しくありません。
しかし、正しい知識を持ち、事前に必要な資料を揃えておけば、相続は「怖いもの」ではなくなります。
大切な資産を守り、次の世代に安心して引き継ぐためには、専門的な視点と、整理された情報が欠かせません。

相続対策は一人で抱え込む必要はありません

評価額の確認、特例の判断、納税資金の計画──
これらを正しく行うには、多くの書類整理や専門知識が必要です。
・何から始めればいいかわからない
・評価額をどう整理すれば良いかわからない
・特例が自分の不動産に適用できるのか不安
・納税資金の準備方法が分からない
こうした悩みがある方は、まず一度ご相談ください。
私たちは、お客様一人ひとりの資産背景や将来像に寄り添いながら、最適な相続対策の道筋を一緒に整えていきます。

BizFill Systemを活用した“資産シミュレーション”で、相続準備をもっと確かに

相続税は、評価の方法・財産の種類・家族構成が変わるだけで結果が大きく違います。
そのため、正確な情報整理と、実態に合ったシミュレーションが不可欠です。
BizFill Systemでは、不動産オーナーが抱えやすい
評価額の管理・相続人情報の整理・納税資金計画・物件情報の一元管理
といった負担を減らし、実務に即した“資産の見える化”を実現できます。

・相続財産の一覧化
・固定資産税評価額の管理
・賃貸物件の契約・収入情報の一元化
・相続人ごとの配分シミュレーション
・納税資金の不足リスク把握

これらをひとつのシステムで整理できるため、相続対策の精度が大幅に向上します。
相続は、一度発生すると後戻りができません。
だからこそ、早い段階で“正しい状況把握”を行っておくことが最大の防御策です。
もし、今
・評価額が整理できていない
・相続対策を後回しにしている
・どの特例が使えるか分からない
・家族の間で話し合えていない

といった不安があれば、どうぞお気軽にご相談ください。
大切な資産を守り、次の世代につなぐための第一歩として、まずは情報整理から始めてみませんか。
※当記事は一般的な参考情報を提供しています。相続税その他税務に関する個別具体的な事項は、税理士にご相談ください。当社による税務サポートは当社が提携する税理士による対応となります。